月極駐車場経営による土地活用について

遊んでいる土地はありませんか?
新潟市は車社会です!大人1人に1台所有している家庭も多いのではないでしょうか。

新潟市内は駐車場の需要が非常にあります!

・空地のままでは、固定資産税や除草などの費用・管理が大変。土地を手放さず、有効活用したい。
・所有している建物が老朽化により、メンテナンス費用が頻繁にかかる…。多額の資金をかけてまで建て替えは考えてない…。何かよい方法はないか?

こんなケースの場合、手っ取り早いのが月極駐車場です!

どうやって始めたらいいか分からない…
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月極駐車場のメリット

諸費用がほぼかからない
月極駐車場経営の最大のメリットは、初期費用がかからないので資金があまりない個人でも始めやすいことです。そもそも駐車場経営自体が建物を必要とするものではないため(大掛かりな立体駐車場などは除きます)、必然的に初期費用はアパート・マンション経営などと比べて少なくなります。

土地活用に興味はあるけれど、極力初期費用を抑えたいという方には月極駐車場がおすすめです。

収入が安定しやすい
月極駐車場はある程度の長期的な契約が見込めるため、一度契約してくれる顧客が見つかればそこからは安定的に収入を得やすいです。

また、ある程度規模が大きい土地ならば、駐車場のほうがアパート・マンションよりも最大契約件数(駐車場台数、戸数)が多くなるため、1つの契約解除で負うダメージが小さくなります。

賃料未払いのリスクが少ない
アパート・マンション経営の大きなリスクが賃料の未払いです。アパート・マンションでは、借地借家法という法律で借主の権利が大きく保護されています。

そのため、すぐに追い出したり、回収したり、一方的に契約を解除したりすることは出来ません。回収するために弁護士などの協力が必要になるケースもあり、その場合は費用がかかるぶん収益が少なくなってしまいます。

月極駐車場は借地借家法の対象外であるため、契約を一方的に解除することも可能です。例えば滞納を繰り返したり、マナー面で問題があったりする利用者は経営者の都合だけで追い出せるのです。

更地に戻しやすい
駐車場経営は前述の通り、貸主の都合で一方的に契約を解除することが可能です。つまり、辞めたくなったらいつでも辞められるわけです。経営を始めてみたもののうまく行かなかった場合、駐車場経営で手に入れた賃料を元手にアパート・マンション経営を始めたい場合などは、簡単に更地に戻せます。平均的な広さの月極駐車場の場合、概ね1週間程度で完全に更地に戻すことが可能です。

土地を保有しているけれど活用方法が思いつかない、アパート・マンション経営をしたいけれど資金が足りないという場合は、短期間で更地に戻すことを前提に駐車場経営を始めてみてもいいでしょう。

狭小地や変形地でも活用しやすい
狭小地とは狭い土地、変形地とは正方形や長方形などのきれいな形ではない土地のことです。狭小地と変形地はどちらもアパート・マンションが建てづらいですが、駐車場ならばそのような心配はありません。

住宅地で成功しやすい
月極駐車場に適した土地は住宅地です。月極駐車場の主な顧客は家の中に駐車場が確保できない人たちですので、そうした人が多そうな土地に月極駐車場を出せばお客さんを集めることは難しくないでしょう。

たとえ駅から離れていても、比較的大きなマンション群の近辺や、住宅が増え始めている新興住宅地ならば、成功する可能性は高いです。

月極駐車場のデメリット

得られる賃料は少ない
月極駐車場経営で得られる賃料は、アパート・マンション経営よりも少ないです。

月極駐車場の賃料は地域にもよりますが、新潟駅前エリアでも相場は1万円~2万円程度が目安となります。

駐車場に留められる台数は概ね坪数÷7で計算できるので、例えば30坪(約96m2)だと30÷7=4.2…≒4台となります。仮に政令指定都市内で4台止める駐車場を作った場合、常に満車でも毎月得られる賃料は4万円~8万円程度にしかなりません。

一方、同じ面積の土地にアパートを建てる場合、1階につき2戸は確保できます。仮に2階建てにすれば全部で4戸、1室あたりの賃料が6万円だとすえば毎月得られる賃料は24万円になります。同じ面積の土地ならば、アパート・マンションのほうが得られる賃料は高くなりやすいといえるでしょう。

月極駐車場は安定性や初期費用の少なさと引き換えに、賃料も少なくなる土地活用法だと覚えておきましょう。

固定資産税の節税効果がない
土地の上にアパート・マンションなどの賃貸物件を建てた場合、土地が「住宅用地」という扱いになります。住宅用地として認められた土地は、固定資産税評価額が最大で6分の1に減るため、毎年支払わなければならない固定資産税大きく減らすことが出来ます。

一方、駐車場にした土地は住宅用地とは認められないため、固定資産税はそのままです。例えば現在アパート・マンションを経営していて、その土地を駐車場にする場合は、その年から固定資産税が高くなるため注意しましょう。

個々の立地条件に左右されやすい
月極駐車場は基本的に住宅地で成功しやすい土地活用法です。言い換えれば、住宅地以外では成功しにくいともいえます。商業地では月極駐車場よりもコインパーキングのほうが需要があることが多いので、そちらを経営した方がいいでしょう。

また、月極駐車場経営の成否は住宅地家商業地かといった大雑把なくくりだけではなく、個々の立地条件にも大きく左右されます。特に大きな影響を与えるのが車の入りやすさです。住宅地の駐車場があまり多くないところに月極駐車場を作っても、車が入りにくい狭い路地にしか面していないと、それだけで避けられる原因となってしまいます。

また、交通量が少なすぎる土地ではそもそも月極駐車場があることに気がついてもらえない可能性があります。逆に交通量が多すぎても入りにくいのが悩みどころです。立地の良し悪しに関しては判断するのが難しいので、当社の方までご相談ください。

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